Como funciona o sistema de amortização SAC e PRICE

Assinar um contrato de financiamento imobiliário é, para a maioria dos brasileiros, o maior passo financeiro da vida. É um compromisso que se estende por 10, 20 ou até 35 anos. No entanto, no meio da empolgação de escolher o imóvel, muitos compradores negligenciam uma das cláusulas mais importantes do contrato: o sistema de amortização.

Você provavelmente já ouviu as siglas “SAC” e “PRICE” no banco. A escolha entre elas pode significar uma economia de dezenas, ou até centenas de milhares de reais ao final do contrato. Mas o que exatamente elas significam?

A verdade é que os bancos nem sempre explicam (ou explicam de forma muito técnica) como cada sistema funciona. Muitas pessoas acabam escolhendo a Tabela Price simplesmente porque a parcela inicial é menor, sem entender o impacto disso no longo prazo.

Este artigo é um guia definitivo, escrito para leigos, que vai desmistificar de uma vez por todas o que é SAC e o que é PRICE. Vamos usar exemplos numéricos claros para que você possa ver, na prática, como seu dinheiro é usado em cada parcela e qual sistema “emagrece” sua dívida mais rápido.

Tomar essa decisão com informação é o primeiro passo para fazer um negócio verdadeiramente vantajoso e evitar surpresas desagradáveis no futuro.

O que é Amortização de Dívida? (O Conceito Chave)

Antes de comparar SAC e PRICE, precisamos entender a palavra mais importante de todas: amortização.

Quando você paga a parcela de um financiamento, ela é dividida em duas partes principais:

Juros: É o “aluguel” do dinheiro. É o lucro do banco por ter emprestado o valor para você. Pagar juros não diminui o valor que você deve.
Amortização: Esta é a parte da parcela que realmente abate o valor principal da sua dívida. É o dinheiro que efetivamente “paga o imóvel”.

(Em geral, a parcela também inclui seguros e taxas administrativas, mas o cálculo principal gira em torno de juros e amortização).

O sistema de amortização é, portanto, apenas a regra do jogo que define como essa divisão entre juros e amortização será feita ao longo dos meses. É aqui que SAC e PRICE se tornam completamente diferentes.

Entendendo o Sistema de Amortização Constante (SAC)

O nome já dá a dica. No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da amortização é fixo (constante) em todas as parcelas, do início ao fim do contrato.

Vamos pensar logicamente:

Se a amortização (o pedaço que abate a dívida) é sempre o mesmo, sua dívida total (saldo devedor) diminui em velocidade constante.
Os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor atual.
Como o saldo devedor diminui rapidamente a cada mês, os juros cobrados também diminuem a cada mês.

Resultado: A parcela do SAC começa alta e vai diminuindo com o tempo. A primeira parcela é a mais cara de todas, e a última é a mais barata.

Como o SAC Funciona na Prática: Um Exemplo Numérico

Vamos usar um exemplo simples para facilitar. (Os valores de juros são apenas didáticos).

Valor do Financiamento: R$ 360.000,00
Prazo: 360 meses (30 anos)
Taxa de Juros (Exemplo): 0,8% ao mês

Como o banco calcula no SAC?

Valor da Amortização Constante:
- R$ 360.000,00 (dívida) / 360 (meses) = R$ 1.000,00 por mês.
- Isso significa que, todo mês, sua dívida real vai cair exatamente R$ 1.000,00.
Cálculo da Parcela 1 (A mais cara):
- Amortização: R$ 1.000,00 (fixo)
- Juros (Mês 1): 0,8% sobre a dívida total (R$ 360.000,00) = R$ 2.880,00
- Total Parcela 1: R$ 1.000,00 (Amortização) + R$ 2.880,00 (Juros) = R$ 3.880,00
Cálculo da Parcela 2:
- Seu saldo devedor agora é R$ 359.000,00 (pois você já amortizou R$ 1.000).
- Amortização: R$ 1.000,00 (fixo)
- Juros (Mês 2): 0,8% sobre a nova dívida (R$ 359.000,00) = R$ 2.872,00
- Total Parcela 2: R$ 1.000,00 (Amortização) + R$ 2.872,00 (Juros) = R$ 3.872,00

Percebeu? A parcela já caiu R$ 8,00. Pode parecer pouco, mas essa queda é constante.

Cálculo da Parcela 360 (A última):
- Seu saldo devedor será de apenas R$ 1.000,00.
- Amortização: R$ 1.000,00 (fixo)
- Juros (Mês 360): 0,8% sobre R$ 1.000,00 = R$ 8,00
- Total Parcela 360: R$ 1.000,00 (Amortização) + R$ 8,00 (Juros) = R$ 1.008,00

As Vantagens Claras do Sistema SAC

Menor Custo Total de Juros: Como o saldo devedor cai rápido, você paga juros sobre um valor menor a cada mês. No final dos 30 anos, o SAC é sempre o sistema que cobra menos juros totais. A economia é de dezenas ou centenas de milhares de reais.
Transparência: É fácil entender para onde seu dinheiro está indo: R$ 1.000 abatem a dívida, o resto é juros.
Segurança Psicológica: Ver as parcelas diminuindo mês a mês é um grande alívio. No futuro, com a inflação, as parcelas finais parecerão muito pequenas.
“Emagrecimento” Rápido da Dívida: Se você quiser vender o imóvel em 5 ou 10 anos, terá abatido um percentual muito maior da dívida do que se estivesse na Price.

As Desvantagens e Exigências do SAC

Parcela Inicial Alta: A primeira parcela é um “susto”. Usando nosso exemplo, R$ 3.880,00.
Exigência de Renda Maior: Os bancos não permitem que a parcela comprometa mais que 30% da sua renda familiar. Para ser aprovado no SAC do nosso exemplo, você precisaria comprovar uma renda de pelo menos R$ 12.933,00 (3.880 / 0,30). Isso o torna menos acessível para muitas famílias no início de carreira.

Entendendo a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)

A Tabela Price (ou Sistema Francês) funciona com a lógica oposta. Nela, o valor da parcela total é constante (antes da correção monetária, que veremos depois).

Para que a parcela seja sempre a mesma (ex: R$ 3.000), o banco faz uma mágica matemática:

No início: A maior parte da sua parcela é composta de Juros. A amortização (o que abate a dívida) é minúscula.
No fim: A menor parte da parcela são juros, e a maior parte é Amortização.

A parcela é fixa, mas a composição dela muda drasticamente ao longo do tempo.

Como a Tabela Price Funciona na Prática: O Mesmo Exemplo

Vamos usar os mesmos dados para uma comparação justa:

Valor do Financiamento: R$ 360.000,00
Prazo: 360 meses (30 anos)
Taxa de Juros (Exemplo): 0,8% ao mês

Como o banco calcula na Price?

Cálculo da Parcela Fixa:
- O banco usa uma fórmula complexa para chegar na parcela que, paga 360 vezes, quitará a dívida com os juros.
- No nosso exemplo, essa parcela seria de R$ 3.052,87.
- (Note que R$ 3.052 é bem menor que os R$ 3.880 da primeira parcela do SAC).
Cálculo da Parcela 1:
- Total Parcela 1: R$ 3.052,87 (fixo)
- Juros (Mês 1): 0,8% sobre a dívida total (R$ 360.000,00) = R$ 2.880,00
- Amortização (Mês 1): R$ 3.052,87 (Parcela) – R$ 2.880,00 (Juros) = R$ 172,87

Repare no perigo: Você pagou R$ 3.052,87, mas sua dívida de R$ 360.000,00 só diminuiu R$ 172,87! Quase todo seu dinheiro foi para pagar juros.

Cálculo da Parcela 2:
- Seu saldo devedor agora é R$ 359.827,13 (360.000 – 172,87).
- Total Parcela 2: R$ 3.052,87 (fixo)
- Juros (Mês 2): 0,8% sobre a nova dívida (R$ 359.827,13) = R$ 2.878,62
- Amortização (Mês 2): R$ 3.052,87 (Parcela) – R$ 2.878,62 (Juros) = R$ 174,25

A amortização aumentou um pouquinho (R$ 1,38), mas o saldo devedor continua caindo em velocidade de lesma. Nos primeiros anos, você está basicamente pagando juros ao banco.

As Vantagens da Tabela Price: Por que ela é tão popular?

Parcela Inicial Menor: Esta é a grande vantagem. No nosso exemplo, R$ 3.052 (Price) contra R$ 3.880 (SAC).
Acessibilidade: Como a parcela é menor, a renda exigida para aprovação também é menor. Para a parcela de R$ 3.052,87, a renda necessária seria de R$ 10.176,00 (em vez dos R$ 12.933 do SAC). Isso permite que mais pessoas consigam a aprovação do crédito.
Previsibilidade (Falsa): A ideia de pagar o “mesmo valor” do início ao fim parece boa para o planejamento. (Vamos desmentir isso na seção sobre Correção Monetária).

O Lado Oculto da Tabela Price: As Desvantagens de Longo Prazo

Custo Total de Juros Altíssimo: Como o saldo devedor demora muito para cair, você paga juros sobre um valor alto por muito mais tempo. A Tabela Price é muito mais lucrativa para o banco.
Lentidão na Quitação: O saldo devedor mal se mexe nos primeiros anos. Se você decidir vender o imóvel em 5 anos, terá uma surpresa desagradável ao ver que sua dívida com o banco diminuiu muito pouco.
Risco de Amortização Negativa: (Mais sobre isso abaixo).

SAC ou Price: O Duelo Final em Custo Total de Juros

Vamos colocar os números do nosso exemplo na ponta do lápis. Quanto você pagaria ao banco no final dos 30 anos em cada sistema?

Total Pago na Tabela Price:
- R$ 3.052,87 (parcela fixa) x 360 meses = R$ 1.099.033,20
- Total de Juros Pagos: R$ 1.099.033,20 – R$ 360.000,00 (dívida) = R$ 739.033,20
Total Pago no SAC:
- (Parcela 1 + Parcela 360) / 2 * 360 meses [Fórmula de P.A.]
- (R$ 3.880,00 + R$ 1.008,00) / 2 * 360 = R$ 2.444,00 * 360 = R$ 879.840,00
- Total de Juros Pagos: R$ 879.840,00 – R$ 360.000,00 (dívida) = R$ 519.840,00

Diferença:

A Tabela Price custou R$ 219.193,20 a mais em juros do que o SAC.

É o preço de um carro de luxo, pago apenas pela escolha do sistema de amortização.

O Fator “Esquecido”: A Correção Monetária (TR ou IPCA)

Aqui está o ponto que ninguém conta: no Brasil, nenhuma parcela de financiamento de 30 anos é realmente fixa.

Todos os contratos de financiamento (SAC e Price) são corrigidos por um índice de inflação, geralmente a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

TR: Historicamente, é um índice mais baixo e estável, muitas vezes próximo de zero.
IPCA: É a inflação oficial. É muito mais volátil e pode disparar.

Como a correção afeta cada sistema?

No SAC: O saldo devedor é corrigido pela inflação (TR/IPCA) todo mês, antes do cálculo da parcela. A parcela, que naturalmente cairia, sobe um pouco por causa da correção. O efeito “decrescente” é mantido, mas suavizado.
Na Price: Isso é muito perigoso. A sua parcela “fixa” (ex: R$ 3.052) é recalculada todo mês com base na inflação. Se o índice subir, sua parcela “fixa” aumenta.

Amortização Negativa: O Perigo Real da Tabela Price com IPCA

Este é o pior cenário financeiro possível. Em contratos Price atrelados ao IPCA, se a inflação for muito alta em um mês, pode acontecer o seguinte:

Seus juros são calculados sobre o saldo devedor corrigido.
O valor dos juros calculados pode ser maior do que o valor da sua parcela “fixa”.
Exemplo: Sua parcela é R$ 3.000. Mas a inflação + juros do mês somam R$ 3.100.
O que acontece? Você paga os R$ 3.000, mas sua dívida, em vez de diminuir, aumenta em R$ 100.

Isso se chama amortização negativa. Você paga a parcela e, no fim do mês, deve mais ao banco do que devia antes. Isso é comum em contratos Price+IPCA em períodos de inflação alta. No SAC, isso é matematicamente quase impossível de acontecer, pois a amortização é fixa e “força” a dívida a cair.

Como Fazer Amortizações Extras (e Usar o FGTS) em SAC e Price

Uma estratégia poderosa para economizar juros é fazer pagamentos “extras”, seja com o 13º salário, bônus ou usando seu saldo do FGTS (a cada 2 anos). Isso se chama amortização extraordinária.

Ao fazer um pagamento extra, o banco lhe dá duas opções:

Reduzir o Prazo: Manter o valor da parcela e diminuir o número de meses. Você quita o imóvel mais rápido.
Reduzir o Valor da Parcela: Manter o prazo original, mas diminuir o valor das parcelas futuras.

Qual é melhor?

Financeiramente, reduzir o prazo é sempre mais vantajoso, pois elimina os juros dos meses finais do contrato, gerando uma economia muito maior.

Impacto em cada sistema:

Na Price: Amortizar é extremamente eficiente. Como a amortização normal é muito lenta no início, qualquer valor extra que você injeta vai direto para o “coração” da dívida (o saldo devedor), o que reduz drasticamente os juros futuros.
No SAC: Também é muito vantajoso. Como a amortização já é alta, o efeito é potente, seja para diminuir a parcela (que já é decrescente) ou para encurtar o prazo.

SAC vs Price: Qual é o Melhor Sistema para o Seu Perfil?

Não existe uma resposta única, mas sim uma escolha mais inteligente para cada realidade.

Escolha o SAC se:

Sua renda familiar atual comporta a parcela inicial (aquela que não passa de 30% da sua renda).
Você tem uma carreira estável ou em ascensão (como funcionário público ou profissional liberal) e sua renda tende a aumentar, tornando as parcelas futuras mais fáceis.
Seu objetivo principal é pagar menos juros no total e quitar a dívida de forma mais rápida e segura.
Você quer ter a tranquilidade de ver sua parcela diminuir com o tempo.

Considere a Tabela Price (com cautela) se:

Sua renda atual está “no limite” para a aprovação e você precisa da parcela inicial mais baixa para conseguir o crédito.
Você tem um plano B: planeja usar o FGTS ou bônus regularmente para fazer amortizações extraordinárias, compensando a lentidão da Price.
Você está financiando um valor muito baixo ou por um prazo muito curto (ex: 5 ou 10 anos), onde a diferença total de juros é menor.
Alerta: Evite a todo custo a Tabela Price atrelada ao IPCA. Dê preferência absoluta à Price atrelada à TR, que é muito mais estável.

A Decisão Informada para Economizar Milhares

A escolha entre SAC e Price não é um detalhe técnico, é o centro da sua estratégia financeira.

Como vimos nos números, a Tabela Price funciona como um “facilitador” de crédito: ela baixa a barreira da renda exigida, permitindo que mais pessoas sejam aprovadas. O custo dessa facilidade, no entanto, é altíssimo: R$ 219 mil a mais em juros no nosso exemplo.

O SAC, por outro lado, é o sistema financeiramente mais saudável. Ele exige mais de você no início (uma renda maior), mas o recompensa no longo prazo com parcelas decrescentes e uma economia total brutal.

Não escolha baseado apenas na simulação que o gerente do banco lhe mostra. Peça a simulação detalhada dos dois sistemas. Pergunte qual o CET (Custo Efetivo Total) em ambos. E, o mais importante, entenda que você está tomando uma decisão que vai definir sua saúde financeira pelas próximas décadas.

Na dúvida, se sua renda permitir, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é quase universalmente a escolha mais inteligente, segura e econômica.