Como funciona o rendimento mensal dos FIIs

Imagine receber aluguéis de shoppings, prédios corporativos na Faria Lima ou galpões logísticos gigantescos todos os meses, sem ter que lidar com inquilinos, reformas ou burocracia de cartório. Parece um sonho distante? No mundo dos Fundos Imobiliários (FIIs), essa é a realidade de milhões de brasileiros.

Muitos investidores iniciantes são atraídos para a Bolsa de Valores pela promessa dos “dividendos mensais”, mas poucos entendem a mecânica exata de como esse dinheiro sai do bolso do inquilino e chega na sua conta da corretora.

Por que alguns fundos pagam tanto e outros tão pouco? Por que o rendimento muda todo mês? E a grande dúvida do momento: eu vou pagar imposto sobre esse dinheiro?

Neste guia definitivo, vamos abrir a caixa-preta dos FIIs. Você vai entender a regra dos 95%, a diferença vital entre “FII de Papel” e “FII de Tijolo”, e como se preparar para as mudanças tributárias da nova Lei 15.270 sancionada agora no final de 2025.

1. A Regra de Ouro: Os 95% Obrigatórios

A grande mágica dos FIIs não é bondade dos gestores, é lei. Diferente de ações de empresas, que podem escolher se pagam dividendos ou se guardam o dinheiro para crescer, os Fundos Imobiliários são obrigados por lei (Lei 8.668/93) a distribuir o lucro.

A regra é clara: O fundo deve distribuir, no mínimo, 95% do seu Lucro Caixa a cada semestre.

Embora a lei fale em “semestre”, a indústria brasileira criou uma cultura de pagamentos mensais. Os gestores sabem que o investidor brasileiro gosta de recorrência para pagar as contas do mês, então eles antecipam essa distribuição mensalmente.

O Conceito de “Lucro Caixa”

Isso é crucial para você não ser enganado. O FII só pode distribuir o dinheiro que efetivamente entrou na conta.

• Se um inquilino atrasar o aluguel, o fundo não recebe e, consequentemente, você também não recebe naquele mês.

• FIIs não podem se endividar para pagar dividendos (diferente de algumas empresas). O rendimento é puro e real.

2. A Origem do Dinheiro: Tijolo vs. Papel

Você já percebeu que alguns fundos pagam 0,7% ao mês enquanto outros pagam 1,2%? Isso não significa necessariamente que o segundo é melhor. Eles funcionam com motores diferentes.

FIIs de Tijolo (Renda de Aluguel)

Estes fundos são donos de imóveis físicos.

• Como funciona: O fundo cobra aluguel das lojas do shopping ou das empresas no escritório.

• O Rendimento: Tende a ser menor, mas mais estável e com potencial de valorização do imóvel. O aluguel geralmente é reajustado uma vez por ano (pelo IPCA ou IGPM).

• Por que oscila? Se uma loja sai (vacância), a receita cai e seu dividendo diminui imediatamente.

FIIs de Papel (Renda de Juros)

Estes fundos não têm imóveis. Eles investem em dívidas do setor imobiliário (CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários). Basicamente, eles emprestam dinheiro para construtoras e recebem com juros.

• Como funciona: O fundo recebe uma taxa de juros + inflação todo mês.

• O Rendimento: Tende a ser maior (os famosos “High Yield”), pois embutem um risco de crédito maior.

• A Ilusão: Parte desse pagamento alto é apenas a devolução da inflação. Se o fundo te paga 1,2% ao mês num cenário de inflação alta, cuidado: ele está te devolvendo seu próprio poder de compra, não apenas lucro real.

3. O Calendário do Investidor: Data Com e Data Ex

Para ter direito a receber o “aluguel” este mês, você precisa ter o nome na lista de sócios no dia certo. Esse dia é a Data Com.

• Data Com (Data de Corte): Geralmente é o último dia útil do mês ou o 5º dia útil (varia de fundo para fundo). Se você comprar a cota até o final do pregão deste dia, você recebe.

• Data Ex: É o dia seguinte. Quem comprar na Data Ex só vai receber no mês que vem.

O Fenômeno do “Desconto”:

No dia da Data Ex, você verá a cota do fundo abrir “caindo”. Não se assuste. Isso é apenas o ajuste matemático. Se a cota custava R$ 100,00 e o fundo prometeu pagar R$ 1,00 de dividendo, na Data Ex a cota abre valendo R$ 99,00. O dinheiro saiu do fundo e está indo para o seu bolso. O mercado é eficiente.

4. Tributação: O Que Mudou para 2025 e 2026?

Este é o tópico mais quente do momento. Até pouco tempo, a regra era simples: isenção total. Mas o cenário mudou com as novas legislações. Vamos ao que vale agora.

Cenário Atual (Dezembro de 2025)

Para as cotas que você possui hoje, a isenção de Imposto de Renda para Pessoas Físicas continua valendo, desde que respeitadas as regras da Lei 14.754/2023:

1. O Fundo deve ter, no mínimo, 100 cotistas.

2. Suas cotas devem ser negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

3. Você não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.

Se o seu fundo cumpre isso (e 99% dos grandes fundos cumprem), o dinheiro pinga na sua conta Líquido de IR. Você não paga nada de DARF sobre o rendimento mensal.

Atenção: A Nova Lei 15.270 (Vigência 2026)

Em novembro de 2025, foi sancionada a Lei 15.270, que altera as regras do jogo a partir de 1º de janeiro de 2026.

A nova lei foca na tributação de “Super Ricos”. A isenção total e irrestrita que conhecíamos pode sofrer restrições para quem recebe grandes volumes de dividendos (acima de R$ 50 mil mensais em proventos gerais, segundo o texto base aprovado).

Para o pequeno e médio investidor, a isenção tende a ser mantida na prática, mas é vital acompanhar os comunicados das gestoras no início de 2026 para ver se o seu fundo específico sofrerá alguma retenção na fonte devido a estruturas específicas.

Resumo: Em 2025, aproveite a isenção. Para 2026, fique atento à sua declaração de ajuste anual se você for um investidor de grande porte.

5. A Mágica dos Juros Compostos (Bola de Neve)

Receber o rendimento e gastar no shopping é bom. Mas reinvestir é o que te deixa rico.

Existe um número mágico nos FIIs: o “Ponto de Inflexão” (ou Magic Number).

É o momento em que a quantidade de cotas que você tem gera um rendimento mensal suficiente para comprar uma nova cota sem tirar dinheiro do bolso.

Exemplo:

• Cota do Fundo X: R$ 100,00

• Rendimento mensal: R$ 1,00

• Você precisa de 100 cotas.

Quando você atinge 100 cotas, no mês seguinte você terá 101 cotas (100 suas + 1 comprada com rendimento). No outro, terá 102. O crescimento se torna exponencial. Seu patrimônio começa a crescer sozinho.

6. Riscos Ocultos no Rendimento

Nem tudo são flores. Um rendimento muito alto (acima da média do mercado) geralmente esconde uma armadilha.

1. Renda Mínima Garantida (RMG): Alguns fundos novos prometem pagar um valor fixo por 2 anos para atrair investidores. Esse dinheiro não vem do aluguel, vem do próprio caixa que você pagou na entrada. Quando a garantia acaba, o rendimento despenca.

2. Alavancagem: O fundo pode ter dívidas. Se os juros sobem, a despesa financeira do fundo aumenta e sobra menos dinheiro para distribuir para você.

3. Monoinquilino: Se o fundo tem apenas um prédio alugado para uma única empresa (ex: um galpão para uma gigante do varejo) e essa empresa decide sair, o rendimento vai a ZERO da noite para o dia.

O Caminho da Renda Passiva

Entender como funciona o rendimento dos FIIs é o primeiro passo para sair da corrida dos ratos. Diferente de um imóvel físico, onde você paga IR de até 27,5% sobre o aluguel e lida com inquilinos, os FIIs oferecem liquidez, gestão profissional e, por enquanto, uma eficiência tributária imbatível para o pequeno investidor.

A estratégia vencedora é a diversificação. Mescle fundos de Papel (para ter rendimento alto hoje) com fundos de Tijolo (para proteger seu patrimônio da inflação no longo prazo).

Comece a construir sua bola de neve hoje. O “eu” do futuro, vivendo de renda em 2030, vai agradecer pela decisão que você tomou agora.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. O rendimento do FII cai na conta corrente ou na corretora?

O dinheiro é depositado na sua conta da corretora de valores onde as cotas estão custodiadas. De lá, você pode transferir para seu banco ou, melhor ainda, reinvestir.

2. Preciso pagar DARF sobre o rendimento mensal?

Não. Para pessoas físicas, em fundos com mais de 100 cotistas, o rendimento é isento de IR (regra vigente em 2025). Você só precisa declarar no Ajuste Anual como “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

3. Qual a melhor data para comprar: antes ou depois da Data Com?

Matematicamente é quase irrelevante, pois o preço desconta o dividendo na Data Ex. Porém, psicologicamente, muitos investidores preferem comprar antes para já ver o dinheiro pingar na conta logo em seguida.

4. O que acontece se o fundo tiver prejuízo?

Pela lei, se não houver lucro, não há distribuição. O fundo não paga rendimento naquele mês. Isso é comum em fundos de tijolo com alta vacância ou fundos de papel que sofreram calotes (default) em seus CRIs.